Vanaf 1 januari 2027 mag u als verhuurder nog maar acht soorten servicekosten aan uw huurder doorberekenen. Dat volgt uit de Wet modernisering servicekosten, die samen met een herzien Besluit servicekosten en een nieuwe Regeling servicekosten op die datum ingaat. De nieuwe regels gelden voor huurcontracten die u op of na 1 januari 2027 tekent, maar een paar wijzigingen raken ook uw lopende contracten. Wat nu in uw modelovereenkomst en in uw jaarafrekening staat, klopt straks niet meer vanzelf.
Wat verandert er voor verhuurders op 1 januari 2027
De Wet modernisering servicekosten dateert van 23 april 2025. Bij koninklijk besluit van 8 april 2026 is de invoering vastgesteld op 1 januari 2027, samen met het gewijzigde Besluit servicekosten. Die datum ligt aan het begin van een kalenderjaar, zodat geen afrekening ontstaat die half onder het oude en half onder het nieuwe systeem valt.
Er veranderen drie dingen tegelijk. De lijst met servicekosten wordt limitatief. Artikel 7:237 lid 3 BW komt zo te luiden dat alleen de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen zaken en diensten servicekosten zijn. Staat een post niet op de lijst, dan is het geen servicekostenpost meer, hoe u hem ook noemt.
Daarnaast verdwijnt het aparte begrip kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Gas, elektriciteit en water vallen voortaan onder servicekosten. Dat lijkt een tekstuele opschoning, maar het betekent dat de Huurcommissie bij nieuwe contracten het voorschot voor alle acht categorieën kan toetsen, waar zij nu alleen naar de bemeterde nutsvoorzieningen mag kijken.
Het derde punt raakt uw afrekening het hardst. Nu noemt artikel 7:259 lid 1 BW het bedrag dat u met de huurder bent overeengekomen als uitgangspunt. Vanaf 2027 bepaalt datzelfde lid dat de huurder het bedrag verschuldigd is dat volgt uit de wettelijke rekenregels of anders wat een redelijke vergoeding is voor de geleverde zaken en diensten. De wetgever noemt dat zelf een verduidelijking, want de Hoge Raad leest het huidige artikel al zo dat servicekosten werkelijk gemaakte kosten moeten zijn.
Een vast bedrag afspreken werkt straks anders
Een vast maandbedrag voor servicekosten bindt de huurder niet meer als het hoger uitvalt dan de werkelijke kosten volgens de rekenregels. U mag een voorschot afspreken, maar de afrekening blijft leidend. Winst maken op servicekosten was al niet toegestaan en wordt met vaste rekenregels ook controleerbaar. Heeft u een all-in prijs afgesproken waarin huur en servicekosten niet apart zijn vastgesteld, dan loopt dat via een eigen regeling. De huurder kan op grond van artikel 7:258 BW voorstellen de prijs alsnog te splitsen.
De acht soorten servicekosten die u mag doorberekenen
Het herziene Besluit servicekosten kent acht categorieën. Bij een huurcontract dat u vanaf 1 januari 2027 sluit mag u alleen kosten doorberekenen die in een van die categorieën passen en die u met de huurder bent overeengekomen. De lijst geeft u geen recht om zonder afspraak een post toe te voegen.
| Categorie | Wat er onder valt |
|---|---|
| Warmte en koude | Verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor de woning en de gemeenschappelijke ruimten, plus het aflezen van warmtemeters |
| Elektriciteit, gas en water | Verbruik in de woning, in de gemeenschappelijke ruimten en voor de gemeenschappelijke voorzieningen, plus het aflezen van meters |
| Roerende zaken | Meubels, stoffering, witgoed en andere losse zaken die u mede ter beschikking stelt |
| Kleine herstellingen | Werk uit het Besluit kleine herstellingen dat u voor de huurder uitvoert of laat uitvoeren, zoals schoonmaak, glasbewassing en tuinonderhoud |
| Toezicht, beveiliging en vuil | Huismeester, cameratoezicht, reageren op alarm, optreden tegen overlast, post en het afvoeren van huisvuil en grofvuil |
| Signaallevering | Centrale ontvangst en doorlevering van radio, tv en internet en de alarmtelefoon in de lift naar de meldkamer |
| Verzekeringen en fondsvorming | Premie voor de verzekering van roerende zaken en fondsen zoals een ontstoppingsfonds, glasfonds, lampenfonds of schilderfonds |
| Administratiekosten | Het opstellen van de jaarafrekening en het toedelen van verbruik aan individuele huurders |
De oude categorieën huisvuil, elektronische apparatuur en gemeenschappelijke ruimten bestaan niet meer als losse post. Huisvuil en huismeester zijn opgegaan in toezicht, beveiliging en vuil.
Servicekosten die u vanaf 2027 niet meer mag doorberekenen
Voor de meeste verhuurders zit de pijn niet in de acht categorieën zelf, maar in de posten die er net buiten vallen. Een deel daarvan mocht nu ook al niet, alleen was daar discussie over mogelijk. De limitatieve lijst maakt duidelijker welke kosten onder servicekosten vallen. De nota van toelichting bij het besluit is op een aantal punten uitgesproken over wat er wel en niet in past.
Valt buiten de servicekosten
- Kapitaals- en onderhoudslasten van installaties die onroerend aan de woning verbonden zijn, zoals een cv-installatie, een WKO-installatie of vast gemonteerde zonnepanelen
- Onderhoud van binnen- en buitentuinen die ook door anderen dan de huurders gebruikt kunnen worden
- Een huismeester-app, community management, een fitnessabonnement, maaltijden en zorgverlening
- Reparatie van een kapotte roerende zaak
- Glasbewassing van delen die voor de huurder niet bereikbaar zijn, ook niet als u een steiger huurt om ze bereikbaar te maken
Valt er wel onder
- Roerende zonnepanelen en roerende pakketkasten die u mede ter beschikking stelt
- Afschrijving over de verwachte levensduur en het onderhoud van roerende zaken
- Glasbewassing en tuinonderhoud voor zover die onder het Besluit kleine herstellingen vallen en u dat met de huurder bent overeengekomen
- Roerende brandblussers en beveiligingscamera's, voor maximaal de helft van de berekende kosten
Een dienst die buiten de lijst valt, mag u nog los met de huurder overeenkomen. Let dan op artikel 7:264 BW. Een beding over bijkomende kosten dat verband houdt met het sluiten van de huurovereenkomst en een niet redelijk voordeel voor een van de partijen oplevert, is nietig. Een verplicht afgenomen servicepakket naast de huur loopt daar snel tegenaan. Gemeenten handhaven sinds 1 juli 2023 op oneigenlijk gebruik van servicekosten via de Wet goed verhuurderschap. Met een limitatieve lijst wordt dat voor hen eenvoudiger.
Rekenregels en maximumbedragen per categorie
Naast de lijst komt er een Regeling servicekosten die per categorie voorschrijft hoe u rekent en verdeelt. Variabele kosten verdeelt u naar verbruik op basis van meters. Bij vaste kosten verschilt de regel per categorie. Voor warmte en koude mag u kiezen tussen een gelijke verdeling per woning en een verdeling naar oppervlakte. Voor elektriciteit, gas en water verdeelt u de vaste kosten gelijk over de betrokken woningen. Zijn er geen werkende meters, dan mag u een andere verdeelsleutel gebruiken, mits u die aan de huurder inzichtelijk maakt. Voor onbemeterde warmteafgifte door leidingen geldt een aandeel van 35% in ieder geval als redelijk. Roerende zaken rekent u af via afschrijving over de verwachte levensduur plus onderhoud. Voor een paar posten geldt een hard maximum.
| Post | Maximum vanaf 2027 |
|---|---|
| Administratiekosten over warmte, koude, elektriciteit, gas en water | 2% van die kosten |
| Administratiekosten over de overige categorieën | 5% van die kosten |
| Administratiekosten totaal | Minimaal €7,50 en maximaal €75,00 per woning per kalenderjaar |
| Maandelijkse inleg in een fonds | €6,00 per woning |
| Omvang van een fonds | Drie keer de jaaropbrengst |
| Roerende brandbeveiliging en beveiligingscamera's | 50% van de berekende kosten |
Het maximum van €75,00 geldt per kalenderjaar en niet per afrekening, dus een aparte energieafrekening levert u geen tweede maximum op. Kiest u voor een fonds, dan zijn die kosten daarmee afgedekt. Vallen de werkelijke uitgaven hoger uit, dan mag u het verschil niet alsnog als kleine herstelling bij de huurder neerleggen.
Servicekosten bij nieuwe en bestaande huurcontracten
De hoofdregel van het overgangsrecht is eenvoudig. De gewijzigde artikelen gelden niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2027 zijn gesloten. Een contract dat u in december 2026 tekent, valt dus nog jaren onder het oude systeem. Een contract van januari 2027 valt onder het nieuwe. In een complex waar huurders komen en gaan, draait u daardoor twee systemen naast elkaar.
Tip
U kunt met zittende huurders afspreken dat u bij de berekening aansluit bij de nieuwe regels. Dat vraagt instemming van elke huurder afzonderlijk. Het dwingende recht dat voor hun contract blijft gelden gaat voor, dus een afspraak vervangt het oude regime niet volledig. Voor een wooncomplex met één gezamenlijke stookinstallatie scheelt het wel een tweede administratie. Reken vooraf uit of de nieuwe methode voor die huurders gunstig of ongunstig uitpakt, want dat bepaalt of ze meetekenen.
Twee wijzigingen in de procedure bij de Huurcommissie zijn niet beperkt tot nieuwe contracten. Vanaf 1 januari 2027 kunnen huurders samen één verzoek indienen, mits hun woningen financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen en hun verzoeken vrijwel gelijk luiden. De eis dat ten minste de helft van de huurders meedoet vervalt, net als de drempel van 25 woningen die in de definitie van wooncomplex zat. Leges betaalt elke deelnemende huurder wel afzonderlijk. Ook gaat de Huurcommissie rekenen met wettelijke normbedragen als u geen overzicht verstrekt of het voorgeschreven formulier niet of onvolledig gebruikt. Bij geliberaliseerde contracten van vóór 1 juli 2024 werkt het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur nog door, dus daar is de gang naar de Huurcommissie over servicekosten niet vanzelfsprekend.
Over het toetsen van het voorschot lopen de wettekst en de uitleg van de Huurcommissie uiteen. In haar nieuwsbericht van 17 september 2026 schrijft de Huurcommissie dat huurders met een bestaand contract alleen het voorschot voor gas, elektriciteit en water met een individuele meter kunnen laten toetsen. Het overgangsrecht zondert voor bestaande contracten alleen het eerste lid van artikel 7:261 BW uit. De wet wijzigt ook het derde lid. Juist dat derde lid gaat over het verlagen van een te hoog voorschot. Ga er bij een bestaand contract dus niet zonder meer van uit dat toetsing is uitgesloten.
Geen jaarafrekening betekent een wettelijk normbedrag
De jaarafrekening is de spil van het hele systeem. Artikel 7:259 lid 2 BW verplicht u om elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht te verstrekken met de wijze van berekening erbij. Over het jaar 2027 betekent dat uiterlijk 30 juni 2028. Vraagt de huurder daarna om inzage in de onderliggende facturen, dan moet u die bieden.
Let op
Verstrekt u geen overzicht of gebruikt u bij een procedure het voorgeschreven formulier niet of onvolledig, dan stelt de Huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling bepaald normbedrag. Is een zaak of dienst helemaal niet geleverd, dan komt dat uit op €0. De Huurcommissie kan u eerst een hersteltermijn geven, maar dat is geen recht waar u op kunt rekenen. De huurder kan tot 24 maanden na afloop van de zesmaandstermijn een verzoek indienen. Voor verzoeken die op 1 januari 2027 al bij de Huurcommissie liggen geldt het oude recht.
Wat u als verhuurder dit najaar al kunt regelen
De contracten die u in januari tekent, vallen al onder het nieuwe regime. Wie een portefeuille beheert, heeft dus dit najaar werk te doen.
- 1 Leg uw huidige servicekostenposten naast de acht categorieën en streep door wat er niet in past.
- 2 Bepaal per installatie of die roerend is of onroerend aan het gebouw verbonden, want dat beslist of afschrijving en onderhoud doorbelast mogen worden.
- 3 Controleer of uw warmtemeters en verbruiksmeters werken. Zonder werkende meters moet u een verdeelsleutel hanteren die de huurder kan navolgen.
- 4 Pas uw modelhuurovereenkomst aan en splits het voorschot uit per categorie in plaats van één bedrag voor servicekosten.
- 5 Bereken uw administratiekosten opnieuw en kijk of u binnen de percentages en binnen de €75,00 per woning per jaar blijft. Een nieuwe berekening geeft u nog geen recht om het maandelijkse voorschot te verhogen, want artikel 7:261 lid 1 BW stelt daar eigen voorwaarden aan.
- 6 Zet de afrekening over 2027 nu al in de planning voor het eerste halfjaar van 2028, inclusief de onderbouwing die u bij inzage moet tonen.
Als de huurder de servicekosten niet betaalt
Servicekosten en huurachterstand lopen in de praktijk door elkaar heen. Een huurder die het niet eens is met de afrekening houdt vaak niet alleen die afrekening in, maar de hele maandbetaling. Na drie maanden staat er een bedrag open waarvan een deel onbetwist is en een deel ter discussie staat.
Wij beginnen een huurincassodossier daarom met die splitsing. Kale huur, voorschot en afrekening zijn drie vorderingen met elk een eigen onderbouwing. Voor het onbetwiste deel sommeren wij direct. Is de huurder een consument, dan gaat daar de wettelijk verplichte 14-dagen brief aan vooraf, want zonder die brief zijn er geen incassokosten te verhalen. Voor het betwiste deel kijken onze juristen naar de afrekening zelf, want een afrekening die de verdeelsleutel niet laat zien staat bij de Huurcommissie zwak.
Uit de praktijk
Een vastgoedbeheerder droeg een huurachterstand van ruim €3.400 aan ons over. De huurder betaalde vier maanden niets en beriep zich op de servicekostenafrekening, waarin een post schoonmaak stond die volgens hem nooit was uitgevoerd. Op het oog een sterk verweer. Onze juristen splitsten de vordering uit en vroegen bij de beheerder de facturen van het schoonmaakbedrijf en het werkrooster op. De schoonmaak was wel uitgevoerd, alleen liet de afrekening niet zien hoe de kosten over de woningen waren verdeeld. Wij hebben die verdeling alsnog onderbouwd en gesommeerd voor het onbetwiste deel. De huurder betaalde de kale huur en het voorschot binnen twee weken en trof voor de afrekening een regeling die wij hebben bewaakt.
Het minnelijk incassotraject werkt op basis van No Cure No Pay. Betaalt de huurder niet, dan betaalt u ons niets voor onze uren. Bij een deelbetaling rekenen wij alleen over het bedrag dat binnenkomt. Wij ronden 87% van de minnelijke dossiers succesvol af in gemiddeld 18 dagen en starten binnen 24 uur na ontvangst. Naast brief en mail bellen wij, sturen wij SMS en WhatsApp en zetten wij er een iDeal-betaallink bij. Uw dossier volgt u in het online portaal.
Bij een huurder die niet kan betalen ligt de route anders. Dan komt vroegsignalering in beeld en zoeken wij een regeling die wij strak bewaken. Blijft betaling structureel uit, dan bouwen wij het dossier op voor ontbinding en ontruiming. U krijgt eerst een indicatie van de proceskosten en ons oordeel over het verhaalsperspectief. De beslissing blijft bij u.
Veelgestelde vragen over servicekosten in 2027
Grotendeels niet. De gewijzigde artikelen gelden alleen voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 zijn gesloten. U kunt met een zittende huurder wel afspreken dat u bij de berekening aansluit bij de nieuwe regels, binnen het dwingende recht dat voor dat contract blijft gelden. Het collectieve verzoek en de normbedragen horen bij de procedure en gelden ook bij lopende contracten. Bij oudere geliberaliseerde contracten hangt de gang naar de Huurcommissie wel af van het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur.
U mag een voorschot afspreken, maar dat is niet het eindbedrag. Vanaf 2027 is de huurder het bedrag verschuldigd dat volgt uit de wettelijke rekenregels of wat een redelijke vergoeding is voor wat u heeft geleverd. Een vast bedrag waarmee u boven de werkelijke kosten uitkomt, houdt geen stand.
Maximaal 2% over de kosten voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water en maximaal 5% over de overige categorieën. Daarboven geldt een maximum van 75,00 euro per woning per kalenderjaar en een minimum van 7,50 euro. Dat maximum telt per kalenderjaar en niet per afrekening.
De huurder kan naar de Huurcommissie stappen, tot 24 maanden na afloop van de termijn van zes maanden. Verstrekt u geen overzicht of gebruikt u in de procedure het voorgeschreven formulier niet of onvolledig, dan stelt de Huurcommissie de servicekosten vast op een wettelijk normbedrag. Niet elke fout in een afrekening leidt daartoe. Voor een zaak of dienst die u niet heeft geleverd komt het normbedrag uit op nul euro.
De kapitaals- en onderhoudslasten van een installatie die onroerend aan de woning of aan de gemeenschappelijke ruimten verbonden is, kunt u niet via de servicekosten verrekenen. Die horen thuis in de huurprijs. De geleverde warmte en koude mag u wel doorberekenen.
Vanaf 1 januari 2027 kent het Besluit servicekosten acht categorieën. Warmte en koude. Elektriciteit, gas en water. Roerende zaken. Kleine herstellingen. Toezicht, beveiliging en vuil. Signaallevering. Verzekeringen en fondsvorming. Administratiekosten. Past een post in geen van die acht, dan is het geen servicekostenpost meer.
Schoonmaak valt onder kleine herstellingen, mits het werk in het Besluit kleine herstellingen staat en u het met de huurder bent overeengekomen. Glasbewassing van delen die de huurder niet zelf kan bereiken komt voor uw rekening, ook als u een steiger huurt om ze bereikbaar te maken.
Ja. Voor huurcontracten die u vanaf 1 januari 2027 sluit gelden het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten ongeacht het huursegment. Of een huurder met een geliberaliseerd contract naar de Huurcommissie kan, hangt bij oudere contracten wel af van het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur.
Servicekosten 2027 in het kort
Bij contracten vanaf 1 januari 2027 mag u alleen posten doorberekenen die u met de huurder bent overeengekomen en die in het Besluit servicekosten passen. De Regeling servicekosten bepaalt hoe u ze berekent. De grootste risico's zitten in posten die er net buiten vallen, in vaste installaties waarvan de lasten in de huurprijs thuishoren en in een jaarafrekening die de verdeelsleutel niet laat zien.
Loopt er intussen een huurachterstand op, dan helpt het om kale huur, voorschot en afrekening apart te behandelen. Wij doen dat voor verhuurders en vastgoedbeheerders op basis van No Cure No Pay. Over de aanpak bij een oplopende achterstand leest u meer in ons artikel over vroegsignalering bij huurachterstand.
Huurachterstand of een betwiste servicekostenafrekening
Dien uw dossier in via ons formulier. Wij beoordelen het kosteloos, splitsen de vordering uit en starten binnen 24 uur.
Huurincasso startenGepubliceerd op
