De sleutels liggen in de brievenbus, de woning is leeg en de huurachterstand staat nog open. Een vertrokken huurder voelt voor veel verhuurders als een verloren zaak: geen huurrelatie meer, geen drukmiddel, vaak niet eens een adres. Toch is de vordering allerminst waardeloos. De schuld verdwijnt niet door te verhuizen, en met de juiste stappen is er ook bij een vertrokken huurder meestal meer te halen dan u denkt.
Stap één: verreken de waarborgsom
Het eerste verhaal ligt al bij u: de waarborgsom. Die mag u verrekenen met de openstaande huur en met eventuele schade of een eindafrekening van servicekosten (artikel 6:127 BW). Doe dat schriftelijk en gespecificeerd: welk bedrag verrekent u met welke post. Een slordige verrekening levert later discussie op, zeker als de huurder de borg terugeist.
Reken uzelf daarbij niet rijk. Een waarborgsom van één of twee maanden huur dekt zelden de hele schade als de huurder met meerdere maanden achterstand én een beschadigde woning vertrok. Wat na verrekening overblijft, is een gewone geldvordering op de ex-huurder, en die gaat het incassotraject in.
Uw bewijspositie bepaalt hoe soepel die verrekening standhoudt. Leg de staat van de woning bij het vertrek vast met een eindinspectie en foto's, het liefst samen met de huurder of direct na de sleuteloverdracht. Een gespecificeerde eindafrekening met dat rapport erachter laat bij een rechter weinig ruimte voor de ex-huurder die later stelt dat de woning keurig is opgeleverd.
De vertrokken huurder vinden
Zonder adres geen sommatie en geen dagvaarding, dus adresonderzoek is de tweede stap. Wij hebben verschillende manieren om te achterhalen waar een oud-huurder verblijft, en zodra het op een procedure aankomt kan de gerechtsdeurwaarder het adres officieel verifiëren. De meeste vertrokken huurders schrijven zich gewoon in op hun nieuwe adres, omdat ze dat nodig hebben voor toeslagen, zorgverzekering en werk. "Met de noorderzon vertrokken" blijkt in de praktijk dan ook meestal te betekenen: drie straten verderop of een gemeente verder, onder exact dezelfde Nederlandse motregen en hetzelfde matige zonnetje als boven uw huurpand.
Vertrokken onbekend waarheen, of naar het buitenland?
Staat de huurder geregistreerd als "vertrokken onbekend waarheen", dan kan alsnog gedagvaard worden via openbare betekening; het vonnis is er niet minder geldig om. Is de huurder geëmigreerd, dan hangt het vervolg af van het land. Binnen de EU bestaan procedures om een Nederlandse titel te executeren; daarbuiten wordt het maatwerk. Onze internationale incasso beoordeelt wat haalbaar is.
Wacht niet te lang: verjaring tikt per huurtermijn
Huurtermijnen verjaren elk afzonderlijk, vijf jaar nadat ze opeisbaar werden (artikel 3:308 BW). Een oude achterstand brokkelt dus maand voor maand af. Met een correcte stuitingsbrief begint de termijn opnieuw; hoe dat werkt leest u in ons artikel over verjaring en stuiting. Maar de echte reden om snel te handelen is praktisch, niet juridisch: hoe verser het vertrek, hoe makkelijker de huurder te vinden is en hoe groter de kans dat hij nog aanspreekbaar is op de schuld.
Wanneer dagvaarden nog zin heeft
Reageert de ex-huurder niet op sommaties, dan is de kantonrechter de volgende stap. Of dat verstandig is, hangt vooral af van de verhaalbaarheid:
- Inkomen uit werk of uitkering: dan is loonbeslag na het vonnis mogelijk en loont dagvaarden vrijwel altijd
- Geen inkomen of in de schuldsanering: dan levert een vonnis voorlopig weinig op, al blijft het twintig jaar geldig
- Hoogte van de achterstand: bij enkele honderden euro's wegen de proceskosten zwaarder dan bij enkele duizenden
- Bewijspositie: huurovereenkomst, betalingsoverzicht en de eindafrekening moeten kloppen
Wij beoordelen het verhaalsperspectief vóór er gedagvaard wordt, zodat u niet procedeert voor een vonnis dat op de plank belandt. Komt het tot een procedure, dan vorderen wij naast de achterstand ook de rente en de proceskosten op de ex-huurder. Een procedure tegen een vertrokken huurder is bovendien vaak eenvoudiger dan tegen een zittende: de huurbescherming speelt geen rol meer, er hoeft geen ontbinding of ontruiming te worden gevorderd en het gaat puur om een geldvordering. Veel van die zaken eindigen in een verstekvonnis, simpelweg omdat de ex-huurder niet komt opdagen.
Uit de praktijk
Een particuliere verhuurder bleef achter met €3.800 aan huurachterstand toen zijn huurder zonder bericht vertrok. Zelf zoeken op sociale media leverde niets op. Ons adresonderzoek bracht boven water dat de ex-huurder twee gemeenten verderop woonde en daar voltijds werkte. Na één sommatie op het nieuwe adres, met de aankondiging dat bij uitblijven van betaling dagvaarding en loonbeslag zouden volgen, kwam er een betalingsregeling tot stand. De verhuurder ontving de volledige achterstand in acht maandelijkse termijnen, met de incassokosten erbovenop.
Voorkomen bij de volgende huurder
De goedkoopste huurachterstand is de achterstand die nooit hoog oploopt. Schakel bij een volgende huurder direct in vanaf de eerste gemiste maand: een professionele sommatie maakt duidelijk dat u het serieus neemt, en bij woonruimte hoort daar ook de wettelijk verplichte vroegsignalering bij de gemeente bij. Wie pas in actie komt als de huurder al vertrokken is, begint aan de moeilijkste variant van het traject. Meer over onze aanpak voor verhuurders leest u op de pagina huurincasso en vastgoed.
Veelgestelde vragen
U mag de waarborgsom verrekenen met openstaande huur, schade en de eindafrekening, maar niet stilzwijgend houden. Stuur de ex-huurder een gespecificeerde eindafrekening waarin u laat zien wat u waarmee verrekent en wat er eventueel resteert, aan de ene of de andere kant.
Dat is zelden een blokkade. Wij hebben verschillende manieren om te achterhalen waar een oud-huurder verblijft, en de gerechtsdeurwaarder kan het adres officieel verifiëren. De meeste vertrokken huurders schrijven zich gewoon in op hun nieuwe adres. Staat iemand geregistreerd als vertrokken onbekend waarheen, dan kan alsnog via openbare betekening worden gedagvaard.
Elke huurtermijn verjaart vijf jaar nadat hij opeisbaar werd, dus een achterstand brokkelt per maand af. Met een correcte stuitingsbrief begint de termijn opnieuw. Praktisch advies: wacht geen jaren, want hoe ouder de vordering, hoe lastiger het verhaal.
De minnelijke fase werkt op basis van No Cure No Pay: wij verhalen onze kosten op de ex-huurder. Wordt het een procedure, dan betaalt u de externe kosten zoals griffierecht voor; bij een toewijzend vonnis worden ook die op de huurder verhaald.
Conclusie
Een vertrokken huurder is geen verloren vordering. Verreken eerst de waarborgsom gespecificeerd, laat het nieuwe adres achterhalen en beoordeel het verhaalsperspectief voordat u dagvaardt. Een ex-huurder met inkomen is na een vonnis gewoon via loonbeslag aan te pakken, en de meeste zaken komen niet eens zover omdat een sommatie op het nieuwe adres al beweging brengt.
Heeft uw vertrokken huurder een achterstand achtergelaten? Dien de vordering in, dan starten wij met adresverificatie en een sommatie. De minnelijke fase is No Cure No Pay, en voor uw zittende huurders regelen wij de vroegsignalering direct mee.
Gepubliceerd op
